买期房怕烂尾?不怕,德阳商品房预售资金监管保安全

时间:2019-09-08 来源: 星座

   20:18:49 房产菌

  我是冷大侠,今天我们讨论一个很重要的话题!

  长期以来,很多人对买期房都有一定程度的担心和害怕。

  我们国家的房地产开发企业对商品房预售资金的依赖性很强,就拿德阳来讲,基本都是以期房的形式预售。

  商品房预售形式促进了房地产业的蓬勃发展,但也暴露出了不少的问题,开发企业擅自占用、随意挪用资金、过度开发、造成资金链断裂,最终逾期交房、工程竣工又无法验收和交付使用,甚至挪用预售款形成“烂尾楼”、“老板跑路”,导致消费者利益和公共利益受损。

  

  咱们购房者最怕的也是遇到烂尾楼,背着巨额贷款却住不了新房。现在还要担心这个问题吗?

  现在,德阳买新房不用再像以前那样担惊受怕了。

  德阳自2018年起,就实施了商品房预售资金监管。

  什么是商品房预售资金?

  指房地产开发企业将其开发的商品房在办理预售许可证后至竣工验收备案前出售这段时间,由预购人按合同约定向预售人支付的购房款,包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款。

  

件之一便是提交《德阳市商品房预售资金监管协议书》。

  那么开发商就必须在德阳市范围内商业银行作为商品房预售资金的监管合作银行,开设专户,专用账户不得开设网银转账业务。并接受银行、德阳市住房和城乡建设局、各县(市、区)房地产主管部门的监管。

  

  购房人所缴纳的商品房预售资金,必须全部直接存入商品房预售合同载明的监管专用账户。开发企业不得以任何形式直接收存预售资金。

  还要在售楼部显著位置公示,并在与买受人签订的《商品房买卖合同》中载明预售资金监管账户开户行名称、账户名称及账号等详细信息。与买受人签订《商品房买卖合同》前,应主动告知预售资金监管账户信息。

  从2019年6月起,开发企业每月底前应向监管部门提供经银行盖章确认的与备案合同买受人姓名一致的发放贷款明细清单,用于核对资金归集情况。

  

  如果开发商想取这些资金呢?

  开发企业用款应按照开发建设项目工程进度向监管机构申请拨付商品房预售监管资金,监管合作银行依据监管机构的批复金额划拨资金。

  ?

  1、取得《商品房预售许可证》后,建成层数超过规划设计总层数三分之一以上不到一半的,可以申请不超过账户资金余额40%的资金额度;

  2、建成层数达到规划设计总层数一半的,可以申请不超过账户资金余额60%的资金额度;

  3、主体封顶的,可以申请不超过账户资金余额80%的资金额度;

  4、完成室外基础配套设施的,可以申请不超过账户资金余额90%的资金额度;

  5、支付项目法定税费及其他用于项目的合理支出,依据开发企业提供的相关证明材料予以及时拨付。

  开发企业所收取的新建商品房预售资金只能用于购买该项目开发建设必需的建筑材料、设备和支付工程建设的施工进度款、交纳法定税费、偿还本工程开发贷款及支付本工程其他相关费用。

  开发企业出现逃避资金监管、未按核拨用途使用资金、提供虚假施工进度证明或以其它方式超前超额骗取预售资金等行为的,由建设行政主管部门责令限期整改,并采取不诚信行为扣分;对整改落实不力的,停止预售商品房网签备案,情节严重的,撤销其商品房预售许可。

  

  监管银行擅自批准开发企业使用商品房预售资金监管账户内的款项或挪作他用的,由行政主管部门函告人民银行和开户银行,责令其限期改正并及时追回流失款项。对拒不改正或情节严重的,行政主管部门、人民银行将联合通报该银行上级主管部门,禁止其办理商品房预售资金监管业务;构成犯罪的,由司法机关依法追究其法律责任。

  这笔钱需要监管到什么时候呢?

  监管期限自项目核发商品房预售许可证开始,至购房人取得《不动产权证书》为止。

  监管账户须留存商品房预售资金总额的6%的资金额度用于工程质量维修、权属登记等所需费用。

  开发企业办理项目竣工验收备案后,经监管机构审核同意,监管合作银行根据监管部门出具的终止监管通知,终止对监管专用账户资金的监管。

  

  实行商品房预售资金监管是于法有度、人心所向

  实施预售资金监管极大地保障了购房者的利益,具体可起到三大作用:

  一、是可以有效防止随意挪用资金、过度开发、造成资金链断裂形成烂尾;

  二、是促使开发企业自主办理初始登记,确保购房人能尽快取得不动产权证;

  三、是保证了购房人和其他当事人的合法权益,减少买卖纠纷,促进社会的和谐稳定。

  房地产开发企业的主要融资方式是取得商品房预售款。而在现实中,很多开发商往往拿着购房者辛苦积攒的钱,在手中任意支配,购房者掏了钱却不能及时住上房子,这样就导致了购房者的利益严重受到侵犯。

  

  又或者,预售已抵押的商品房、抵押已预售的商品房甚至进行重复预售商品房等各种不合法的手段,这些都是房地产开发企业的融资渠道,从而使消费者的合法权益得不到相应的保障。这些问题直接导致的是房产纠纷明显增多。

  所以,严格控制开发商预售资金的支配,建立完善的预售资金监管体系,才能真正实现保护购房人的合法权益。

  我是冷大侠,今天我们讨论一个很重要的话题!

  长期以来,很多人对买期房都有一定程度的担心和害怕。

  我们国家的房地产开发企业对商品房预售资金的依赖性很强,就拿德阳来讲,基本都是以期房的形式预售。

  商品房预售形式促进了房地产业的蓬勃发展,但也暴露出了不少的问题,开发企业擅自占用、随意挪用资金、过度开发、造成资金链断裂,最终逾期交房、工程竣工又无法验收和交付使用,甚至挪用预售款形成“烂尾楼”、“老板跑路”,导致消费者利益和公共利益受损。

  

  咱们购房者最怕的也是遇到烂尾楼,背着巨额贷款却住不了新房。现在还要担心这个问题吗?

  现在,德阳买新房不用再像以前那样担惊受怕了。

  德阳自2018年起,就实施了商品房预售资金监管。

  什么是商品房预售资金?

  指房地产开发企业将其开发的商品房在办理预售许可证后至竣工验收备案前出售这段时间,由预购人按合同约定向预售人支付的购房款,包括定金、首付款、分期付款、一次性付款和银行按揭贷款、住房公积金贷款以及其他形式的购房款。

  

件之一便是提交《德阳市商品房预售资金监管协议书》。

  那么开发商就必须在德阳市范围内商业银行作为商品房预售资金的监管合作银行,开设专户,专用账户不得开设网银转账业务。并接受银行、德阳市住房和城乡建设局、各县(市、区)房地产主管部门的监管。

  

  购房人所缴纳的商品房预售资金,必须全部直接存入商品房预售合同载明的监管专用账户。开发企业不得以任何形式直接收存预售资金。

  还要在售楼部显著位置公示,并在与买受人签订的《商品房买卖合同》中载明预售资金监管账户开户行名称、账户名称及账号等详细信息。与买受人签订《商品房买卖合同》前,应主动告知预售资金监管账户信息。

  从2019年6月起,开发企业每月底前应向监管部门提供经银行盖章确认的与备案合同买受人姓名一致的发放贷款明细清单,用于核对资金归集情况。

  

  如果开发商想取这些资金呢?

  开发企业用款应按照开发建设项目工程进度向监管机构申请拨付商品房预售监管资金,监管合作银行依据监管机构的批复金额划拨资金。

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  1、取得《商品房预售许可证》后,建成层数超过规划设计总层数三分之一以上不到一半的,可以申请不超过账户资金余额40%的资金额度;

  2、建成层数达到规划设计总层数一半的,可以申请不超过账户资金余额60%的资金额度;

  3、主体封顶的,可以申请不超过账户资金余额80%的资金额度;

  4、完成室外基础配套设施的,可以申请不超过账户资金余额90%的资金额度;

  5、支付项目法定税费及其他用于项目的合理支出,依据开发企业提供的相关证明材料予以及时拨付。

  开发企业所收取的新建商品房预售资金只能用于购买该项目开发建设必需的建筑材料、设备和支付工程建设的施工进度款、交纳法定税费、偿还本工程开发贷款及支付本工程其他相关费用。

  开发企业出现逃避资金监管、未按核拨用途使用资金、提供虚假施工进度证明或以其它方式超前超额骗取预售资金等行为的,由建设行政主管部门责令限期整改,并采取不诚信行为扣分;对整改落实不力的,停止预售商品房网签备案,情节严重的,撤销其商品房预售许可。

  

  监管银行擅自批准开发企业使用商品房预售资金监管账户内的款项或挪作他用的,由行政主管部门函告人民银行和开户银行,责令其限期改正并及时追回流失款项。对拒不改正或情节严重的,行政主管部门、人民银行将联合通报该银行上级主管部门,禁止其办理商品房预售资金监管业务;构成犯罪的,由司法机关依法追究其法律责任。

  这笔钱需要监管到什么时候呢?

  监管期限自项目核发商品房预售许可证开始,至购房人取得《不动产权证书》为止。

  监管账户须留存商品房预售资金总额的6%的资金额度用于工程质量维修、权属登记等所需费用。

  开发企业办理项目竣工验收备案后,经监管机构审核同意,监管合作银行根据监管部门出具的终止监管通知,终止对监管专用账户资金的监管。

  

  实行商品房预售资金监管是于法有度、人心所向

  实施预售资金监管极大地保障了购房者的利益,具体可起到三大作用:

  一、是可以有效防止随意挪用资金、过度开发、造成资金链断裂形成烂尾;

  二、是促使开发企业自主办理初始登记,确保购房人能尽快取得不动产权证;

  三、是保证了购房人和其他当事人的合法权益,减少买卖纠纷,促进社会的和谐稳定。

  房地产开发企业的主要融资方式是取得商品房预售款。而在现实中,很多开发商往往拿着购房者辛苦积攒的钱,在手中任意支配,购房者掏了钱却不能及时住上房子,这样就导致了购房者的利益严重受到侵犯。

  

  又或者,预售已抵押的商品房、抵押已预售的商品房甚至进行重复预售商品房等各种不合法的手段,这些都是房地产开发企业的融资渠道,从而使消费者的合法权益得不到相应的保障。这些问题直接导致的是房产纠纷明显增多。

  所以,严格控制开发商预售资金的支配,建立完善的预售资金监管体系,才能真正实现保护购房人的合法权益。

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