冲刺千亿的中国奥园地产集团,前景如何?

时间:2019-08-22 来源: 专栏

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制作人:中卫网零调查

研究员:马东

在过去三年中,中国奥园(.HK)的销量大幅增加。

2016年至2018年,合同销售额分别为256.02亿元,455.9亿元和912.8亿元,分别增长68.8%,78.1%和100%。计算表明,三年复合年增长率为89%。

今年3月,奥园董事长郭元文在绩效会议上宣布,预计2019年可销售资源总额约为1900亿元人民币。公司2019年的销售目标高出25%。根据2018年的912.8亿元的计算,奥园计划在2019年实现超过1000亿元的销售额。其中,华南地区的销售额估计为41%,中西部地区的核心区域是24%和20%,环渤海地区为11%,海外销售预计为4%。

奥园专注于体育复杂的房地产,在奥运会上有这些东西

据公开资料显示,中国奥园是一家总部位于广州的房地产开发公司。它成立于1996年,于2007年10月9日正式在香港联交所主板上市。2013年,它进入了100亿俱乐部的行列

奥园成立之初,曾与中国体育产业合作开发了一系列着名的奥林匹克园林产品,创造了房地产行业第一个连锁品牌。 1998年,他继续为广州广州奥林匹克花园的发展做准备。当时,国家体育总局局长吴少祖先生亲自为广州奥林匹克花园题词。那一年,奥园开创了中国复合房地产模式“体育+房地产”。

1999年,国家体育总局授予广州奥林匹克花园“阳光健身工程”称号。同年,奥园邀请中国体育产业加入奥园连锁计划;奥园冠军傅明霞再中国羽毛球队李永波主教练成为广州奥园主任。 2000年,国际奥委会主席萨马兰奇先生为广州奥园题词;中国奥委会主席何振良先生视察了广州奥园并给予了高度评价。

在品牌概念方面,早年的口号是“体育在家”和“生活就像高尔夫”。近年来,“建设健康生活”的品牌理念与体育密不可分。

高负债,土地储备的业绩快速增长仍然偏向华南大本营

“快”是中国奥园的重要标志。无论是周转率还是业绩增长,值得注意的是,由于销售额的“跨越式”增长,债务比率也逐年增加。

2018年,其资产负债率和净负债率分别约为83.7%和58.9%,同比分别上升5.3和7.9个百分点。

与此同时,2018年中国奥园的总销售和分销费用约为14.32亿元,比2017年增长54.6%。管理费用总额约为17.36亿元,比2017年增长117.1%。

中国奥园的相关负责人回应说:“管理费和营销费用的增长相对较大,这与2018年的合同销售增长正相关。自2018年合同销售增加一倍以来,为了支持销售。增长和扩张,相关的行政成本和营销费用都有相应的增长。“

土地储备是住房企业的“粮仓”。在土地的区域分布方面,中国奥园坚持国家布局,但仍然专注于华南大本营。市场观察人士认为,一方面,同规模住房企业的规模仍然不足以进行全国布局;另一方面,当他们走出大本营并进入新的城市时,公司管理和控制的范围将会扩大,管理和质量问题可能随之而来。是否有可能“服务”当地的土壤和水也值得关注。

房地产宏观调控,如何应对中国奥林匹克公园?

随着行业加速洗牌,马太效应变得越来越明显。许多住房公司都瞄准了1000亿元的目标。作为后起之秀,中国奥园对规模增长有强烈需求。然而,房地产融资政策已超出预期,中国奥园面临挑战。

7月30日,中央政治局强调“坚持房屋用于住房,不是为了炒作的定位,房地产长期管理机制的实施,以及房地产的使用短期内刺激经济的手段“传达了三个明确的信号:1。中央政府有信心应对短期经济压力,不放松房地产监管作为刺激经济的手段; 2.住房制度将坚持住房定位,探索和完善市场,保障两个制度,并回归解决住房问题。房地产的长期机制主要集中在“管理”上。当地政府将拥有更大的决策权和更丰富的工具箱,并承担当地主体的责任。中央政府将完善市场监测,预警和评估机制。实施“稳定价格和稳定期望”的政策目标。

房地产,最相关的是金融。当房地产不再被用作短期刺激计划时,房地产融资将在何处进行?

自5月以来,融资紧缩政策得到了深入介绍。自“号23“中国保险监督管理委员会的文件”,信托,海外债务和银行贷款的新监管权力已经出现。对此,房地产研究员夏磊在公开号《泽平宏观》文章中对房地产融资持续收紧的短期房地产市场进行了以下判断:

(1)对于房地产市场。首先,住房信贷政策收紧,居民购买力下降。贷款利率和折扣会影响购房时间和购买房屋的选择。二是住房企业资金紧张,加大资金投入。住房公司资金紧张,可以打折促销和退款。 (2)土地市场。前端融资收紧,土地市场降温。 (3)房地产投资。资金限制,土地购买减少以及房地产投资压力增加。首先,实际的房地产开发投资反映了房地产投资的意愿和资本约束,引领房地产投资从3月到9月。信托,银行贷款和海外债务等融资渠道收紧,延期销售销售放缓。其他基金,国内贷款,自筹资金和利用外资的增长将占据住房企业发展资金的77%以上。其次,征地费是保持房地产投资增长弹性的关键因素。随着信托融资的紧缩和土地市场的降温,土地收购费的增长率将下降,拖累房地产投资。 (4)行业格局。对金融机构而言,在规模控制的背景下,融资配额有限,监管力度加大。

截至7月24日,共有274家住房公司在2019年破产,增长了41.2%。一些住房企业的资金链风险更大。首先,它是通过融资和征地门槛提高的,并且在市场低迷时被利用。其次,对非标准融资的依赖程度很大,受当前监管收紧的影响最大。第三,布局更加集中。在扩张期间,大量新城市进入城市,受市场下滑的影响很大。第四,由于主体资格和资产规模,融资规模增加时融资规模将减少。五是项目数量少,资金周转有限。

综上所述,夏磊发出风险警告:房地产融资政策超出预期,房地产市场超出预期,融资紧缩可能导致一些住房企业资金链断裂。

后记

8月5日,香港股市的国内股票全线下挫。中国奥园(.HK)跌幅超过6%并领跌。富力地产,时代中国控股和宝龙地产下跌超过5%;世茂房地产,龙光房地产,KWG,新城发展控股,越秀房地产,融创中国和雅居乐下跌超过4%;万科企业,华润置地和中国海外发展已下跌近4%。

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(注:本文参考了一些网络公共信息)

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